لوگو لابی

در همه مراحل انتخاب محل زندگی‌، همراهی‌تان می‌کنیم.

عضویت در خبرنامه
جهت عضویت در خبرنامه ، ایمیل خود را ثبت کنید.ما برای شما ایمیل تبلیغ و اسپم ارسال نمیکنیم.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر و مستاجر چگونه است؟

لابی > مذاکره و قرارداد > فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر و مستاجر چگونه است؟

فسخ قرارداد اجارهقرارداد اجاره خانه یکی از قراردادهای پرکابرد و ظاهراَ بی‌دردسر برای اغلب افراد است. با وجود این، بسیاری از ما ممکن است با موقعیت‌هایی مواجه شده باشیم که یکی از طرفین قرارداد اجاره (موجر یا مستآجر) به دلایل مختلفی تصمیم به فسخ اجاره نامه گرفته است. در چنین شرایطی آگاهی از قوانین حاکم بر شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هریک از طرفین، ضرر و زیان و خسارات مربوط به موجر و مستآجر اهمیت زیادی خواهد داشت. در این مطلب به نکات مربوط به فسخ قرارداد اجاره‌نامه قبل از موعد می‌پردازیم.

فسخ قرارداد اجاره به چه معناست؟

فسخ اجاره‌نامه به معنای آن است که یکی از طرفین قرارداد یا هر دوطرف با رعایت قوانین مربوطه و ارائه دلایل موجه تصمیم بگیرند که قرارداد امضا شده را پیش از موعد مقرر پایان دهند.
شرایط قانونی که طبق آن هر یک از طرفین حق فسخ اجاره نامه را دارد برای موجر و مستآجر متفاوت است. به طور کلی امکان فسخ قرارداد اجاره بدون دلیل یا با دلایلی غیر از دلایلی که در ادامه ذکر می‌کنیم، چه از جانب موجر و چه از جانب مستآجر امکان‌پذیر نیست. مگر آن که دلایل مورد نظر جز شروط اجاره نامه بوده و یا حق فسخ اجاره نامه در پشت قرارداد اجاره نوشته شده و به امضای طرفین قرارداد رسیده باشد.

 

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستآجر

  • ملک شرایط قید شده در قرارداد را نداشته باشد
  • حق فسخ قرارداد اجاره توسط مستآجر در قرارداد ذکر شده باشد ( ذکر دلایل فسخ قرارداد با توافق طرفین ضروری است)
  • قسمتی از ملک به گونه‌ای تخریب و یا معیوب شود که مستآجر نتواند از آن بهره ببرد و قابل تعمیر هم نباشد.
  • موجر تعهد کند که قسمتی از ملک را در مدت مقرر تعمیر کند و به تعهد خود عمل نکند.

 

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

  • در اجاره‌نامه ذکر شود که در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستآجر موجر حق فسخ قرارداد را دارد.
  • مستآجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تآخیر کند.
  • مستآجر بدون اجازه مالک ملک را در اختیار ششخص دیگری قرار دهد.
  • مستآجر ملک را بدون اجازه موجر برای کاربرد خاصی (مثلاَ تجاری) استفاده کند.
  • مستآجر فعالیت‌های نادرستی (به لحاظ قانونی و یا عرفی) در ملک موجر انجام دهد.
  • مستآجر اجازه ورود و خروج به موجر جهت انجام تعمیرات در ملک را ندهد.
  • مستآجر وظایفی را که طبق قرارداد اجاره متعهد شده انجام ندهد.
  • به طور کلی بهتر است در صورت تمایل هر یک از طرفین قرارداد به فسخ اجاره‌نامه، موجر و مستآجر مسئله را به صورت توافقی بین خودشان حل کنند، چون فسخ آن زمانبر بوده و به صرف هزینه و انرژی زیادی احتیاج دارد.

 

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

اگر ملک مورد نظر با آن چه که توسط مالک توصیف شده تفاوت زیادی داشته باشد و یا ویژگی‌ها و شرایط توصیف شده در اجاره نامه را نداشته باشد مستآجر می‌تواند اقدام به فسخ اجاره نامه کند.
همچنین اگر بخشی از ملک مورد نظر دارای عیوب رفع ناشدنی باشد که باعث بی استفاده شدن بخشی از ملک شود و موجر تعهدی مبنی بر رفع آن‌ها داده و عمل نکند مستآجر حق فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل را دارد.

از طرف دیگر اگر مستآجر در مورد موضوعاتی که منافع موجر در آن باشد ادعای دروغینی کرده باشد ( به طور مثال در مورد تعداد افراد خانواده و یا وضعیت تآهل و یا نوع کاربری که خانه را به آن منظور اجاره کرده‌اند) موجر حق فسخ اجاره‌نامه را خواهد داشت.

 

خسارت فسخ اجاره نامه

همان طور که گفتیم فسخ قرارداد اجاره بدون داشتن شرایط و دلایل قانونی از جانب موجر یا مستآجر امکان‌پذیر نیست. در صورتی که هر یک از طرفین بدون داشتن دلیل قانونی اقدام به فسخ نماید باید خسارت طرف دوم قرارداد را به طور کامل پرداخت کند.
خسارت معمولاَ در زمان انجام معامله بین موجر و مستآجر توافق شده و در اجاره نامه ثبت می‌شود.
خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستآجر معمولاَ معادل یک ماه اجاره‌بهای خانه موردنظر است. به طور مثال اگر ما بابت اجاره خانه‌ در محله مجیدیه مبلغ ۲ میلیون تومان می‌پردازیم و قصد فسخ قرارداد پیش از موعد را داریم باید مبلغ ۲ میلیون تومان بابت خسارت فسخ اجاره بپردازیم.
در صورتی که میزان خسارت در قرارداد قید نشده باشد هر یک از طرفین می‌تواند با ارائه مدارک و ادله به دادگاه مراجعه کند.

بیشتر بخوانید
سند ملکی بر اساس قانون چه تعریفی دارد و انواع مختلف آن چیست؟

 

کمیسیون فسخ قرارداد

در صورتی که پس از انعقاد قرارداد اجاره یکی از طرفین اقدام به فسخ اجاره نامه نماید باید حق کمیسیون مشاور املاک به طور کامل و طبق توافق قبلی پرداخت شود. اما به طور معمول حق کمیسیون هر دوطرف توسط فردی که تقاضای فسخ قرارداد کرده پرداخت می‌شود.
حکم تخلیه موقت
اگر در طول مدت زمان اجاره تعمیراتی برای ملک مورد اجاره لازم باشد مستآجر نمی‌تواند مانع انجام تعمیرات شود حتی اگر به دلیل تعمیرات امکان استفاده از ملک مورد نظر یا بخشی از آن وجود نداشته باشد. در صورتی که مستآجر مانع از انجام تعمیرات شود موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و اگر تعمیرات ضروری شوند دادگاه می‌تواند مستآجر را ملزم کرده و حتی در صورت نیاز حکم به تخلیه موقت ملک تا پایان تعمیرات بدهد.

 

درخواست تخلیه عین مستآجر (در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستآجر)

اگر مستآجر در مهلت مقرر قانونی اجاره‌بهای ملکی که اجاره کرده را نپردازد موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و شکایت کند. دادگاه قضایی اخطاریه‌ای مبنی بر پرداخت اجاره‌بها و اقساط عقب افتاده ملک برای مستآجر ارسال می‌کند. در صورتی که مستآجر تا ده روز پس از دریافت اخطاریه به پرداخت مبلغ اجاره و اقساط آن اقدام نکند موجر می ةواند به مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی تخلیه ملک و وصول اجاره‌بها را درخواست کند.

در صورتی که پس از صدور اجراییه دفترخانه مستآجر بدهی عقب افتاده خود را پرداخت کند حکم تخلیه متوقف می‌شود. اما موجر می‌تواند با استناد به تخلف مستآجر درخواست تخلیه عین مستآجر را از دادگاه داشته باشد.

مستآجر می‌تواند قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای عقب افتاده بیست درصد آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری به ودیعه بگذارد. در این صورت حکم تخلیه لغو شده و و مستآجر باید خسارت دادرسی را پرداخت کند. مبلغ ودیعه نیز به موجر پرداخت خواهد شد. البته هر مستآجر تنها یک بار می‌تواند از این فرصت استفاده کند.

 

دستور تخلیه ملک پس از اتمام موعد اجاره

در بعضی موارد مستآجر پس از پایان مدت اجاره حاضر به تخلیه ملک نیست. در این موارد موجر می‌تواند درخواستی برای تخلیه ملکی که موعد اجاره آن به پایان رسیده است به شوراهای حل اختلاف ارائه کند. شورای حل اختلاف پس از احراز مالکیت موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.

اگر مالکی قصد فروش ملکی را داشته باشد که در اختیار مستآجر است باید حق فسخ قرارداد را در اجاره نامه داشته باشد. در غیر این صورت باید رضایت مستآجر را جلب کند و یا ملک را به همراه مستآجر به مالک جدیدی واگذار کند.

درخواست فسخ قرارداد از جانب هریک از طرفین می‌بایست به مدت سه ماه زودتر به طرف مقابل در میان گذاشته شود. فرآیند فسخ قرارداد موضوعی زمان‌بر است و تقریبا به همین اندازه طول خواهد کشید.
بنابراین لازم است طرفین قرارداد فرصت کافی برای اقدامات مربوطه داشته باشند.

سوال شما درباره این مطلب