لوگو لابی

در همه مراحل انتخاب محل زندگی‌، همراهی‌تان می‌کنیم.

عضویت در خبرنامه
جهت عضویت در خبرنامه ، ایمیل خود را ثبت کنید.ما برای شما ایمیل تبلیغ و اسپم ارسال نمیکنیم.

وظایف مدیر ساختمان چیست؟

لابی > مذاکره و قرارداد > وظایف مدیر ساختمان چیست؟

شاید خیلی‌هایمان ندانیم وظایف مدیر ساختمان مواردی هستند که به صورت قانون درآمده‌اند و این مسئولیت کار آسانی نیست. مدیر ساختمان یکی از مهم‌ترین اعضای هر آپارتمان و مجتع است که اداره‌ی ساختمان، بدون حضور او کار دشواری است. دو سؤال مهم درباره‌ی مسئله‌ی مدیریت ساختمان وجود دارد که امروز می‌خواهیم به آن‌ها بپردازیم. سؤال اول، که اهمیت زیادی دارد، نحوه‌ی انتخاب مدیر ساختمان است. چه کسانی می‌توانند مدیریت ساختمان را بر عهده بگیرند و این دوره چه مدت‌زمانی طول خواهد کشید؟

مدیر ساختمان چه کسی است؟

برای این که بدانیم مدیر ساختمان چطور انتخاب می‌شود، بهتر است با مفهوم مجمع عمومی مالکان آشنا شویم. براساس قانون تملک آپارتمان ها، مجمع عمومی مالکان در هر ساختمان از تمامی مالکان واحدهای آپارتمانی تشکیل می‌شود. وظیفه‌ی اصلی این مجمع برگزاری جلسات سالانه، انتخاب مدیر ساختمان و تصمیم‌گیری برای مسائل مهم ساختمان، از قبیل نوسازی و بازسازی است. در واقع مدیر ساختمان موظف است تصمیم‌های مجمع را به اجرا دربیاورد.

معمولا در هر ساختمانی که بیش از سه مالک داشته باشد باید فردی به عنوان مدیر ساختمان منصوب شود که وظایفی چون پرداخت قبوض، پیگیری دریافت بیمه های مرتبط ساختمانی مانند آتش سوزی، جمع آوری شارژ ساختمان و تعیین سهم هر آپارتمان برای این موارد را به عهده گیرد.
در صورت نیاز، اعضای مجمع می‌توانند به جای انتخاب یک نفر، چند نفر را به عنوان هیئت مدیره انتخاب کنند. در این صورت، باید توجه داشت که تعداد اعضای هیئت‌مدیره باید فرد باشد تا در هنگام تصمیم‌گیری دچار مشکل نشوند. مدیران ساختمان از میان مالکان، مستأجران و یا حتی کسانی که در ساختمان زندگی نمی‌کنند انتخاب می‌شوند.
مدیر ساختمان در حالت عادی، یک سال و در نهایت دو سال می‌تواند این مسئولیت را بر عهده بگیرد. هرچند، مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند، بهتر است مدیریت ساختمان به تمام ساکنان واگذار شود تا درک سختی این کار و میزان مسئولیت‌پذیری بیشتر شود.

حق الزحمه مدیر ساختمان چگونه محاسبه می شود؟

مدیرساختمان نیز مانند هر شخص شاغل دیگری دارای حقوق و مزایایی است که بر اساس قانون وزارت کار تعریف می شود که در این صورت بین هیئت مدیره ساختمان به عنوان کارفرما و مدیر ساختمان در نقش کارگر قراردای امضا می شود که میزان اجرت و حقوق به همراه بیمه و مزایا در آن درج می شود.
فرقی نمی کند که این شخص از ساکنین باشد یا خیر، در هر صورت طبق قوانین جاری کشور باید دستمزد وی پرداخت شود. با این حال اگر در مدت فعالیت هیچ گونه قراردادی بابت این مسئله تنظیم نشده باشد مدیر ساختمان حق برداشت هیچ مبلغی را تحت هیچ عنوانی نخواهد داشت.

وظایف مدیر ساختمان چیست؟

تمام قوانین مربوط به آپارتمان‌ها، از جمله قانون مربوط به اداره‌ی آپارتمان در قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است. اما برای راحتی کار و سهولت در درک مفاهیم، در این بخش به زبان خودمانی درباره‌ی وظایف و اختیارات مدیر ساختمان صحبت خواهیم کرد.

برای آشنایی بیشتر با قوانین آپارتمان‌نشینی این مطلب را از دست ندهید:
مهم‌ترین قوانین آپارتمان نشینی کدام موارد هستند؟

اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکان و حفاظت از ساختمان

مهم‌ترین کاری که مدیران ساختمان باید انجام دهند، حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و اداره‌ی امور روزمره‌ی آن است. علاوه بر آن مدیر ساختمان موظف است برای عملی کردن تصمیمات مجمع عمومی مالکان اقدامات لازم را انجام دهد.
البته باید به این نکته توجه داشت که مجمع مالکان، مدیر یا هیئت مدیره را بر اساس معیارهای مشخصی انتخاب می‌کند. بنابراین مدیر ساختمان حق ندارد وظایفش را بر عهده‌ی فرد دیگری بگذارد یا این نقش را به دیگری تفویض کند.

بیمه آتش‌سوزی؛ وظیفه‌ای ضروری و فوری

یکی از وظایف مدیر ساختمان که به هیچ عنوان نباید از آن چشم‌پوشی کرد، بیمه‌ی آتش‌سوزی است. در صورتی که ساختمان دچار آتش‌سوزی شود و بیمه نباشد، مدیر ساختمان مسئول پرداخت این خسارت است.

بیشتر بخوانید
برای تمدید قرارداد اجاره چه نکاتی را رعایت کنیم؟

هزینه‌های مشترک آپارتمان؛ دغدغه‌ی مهم مدیران ساختمان

یکی از وظایف مدیران ساختمان، که برای بیشتر ما آشنا است، تعیین و جمع‌آوری هزینه‌های مشترک ساختمان است که به شارژ آپارتمان معروف است. نحوه‌ی تعیین سهم هر واحد باید در جلسات مجمع عمومی مالکان مشخص شود. در صورتی که مالکان روشی را برای تعیین سهم واحدها مشخص نکرده باشند، سهم هر واحد طبق قانون محاسبه می‌شود. یعنی برای آن بخش از هزینه‌‌‌ها که با مساحت واحد مرتبط است، مثل هزینه‌ی آب یا گاز، بر اساس نسبت مساحت زیربنای اختصاصی به متراژ تصمیم‌گیری می‌کنیم. در صورتی که هزینه‌ها به مساحت واحد ارتباطی نداشته باشند، مثل آسانسور یا سرایدار، مبلغ موردنظر به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می‌شود.

رسیدگی به درخواست‌ها و اعتراض‌های ساکنان

یکی از وظایف مدیر یا مدیران ساختمان، رسیدگی به شکایت‌های ساکنان آپارتمان نسبت به هزینه‌های پرداختی است. در صورتی که مدیر ساختمان نسبت به این شکایت‌ها واکنش مناسبی نشان دهد، ساکنان می‌توانند به دستگاه قضایی مراجعه کنند و شکایتشان را مطرح نمایند.

حفظ صورت‌جلسات مجمع‌های عمومی مالکان

بر اساس قانون، تمام تصمیم‌هایی که در جلسات مجمع گرفته می‌شود، باید ثبت شود. مدیر ساختمان باید این صورت‌جلسه‌ها را بایگانی کند تا در مواقع ضروری قابل‌استناد باشند. بعد از انتخاب مدیر جدید، مدیر قدیمی موظف است این مدارک را به او تحویل دهد.
در صورتی که یک یا چند نفر از مالکان نتوانند در جلسه‌ی مجمع حاضر شوند، مدیر ساختمان باید تصمیم‌هایی را که در جلسه نهایی شدند به اطلاع آن‌ها برساند.

تصمیم‌گیری درباره‌ی نحوه‌ی برخورد با مالکان یا مستأجران بدهکار

همانطور که گفتیم، یکی از وظایف مدیر ساختمان، تعیین هزینه‌های ساختمان و دریافت آن از ساکنان است. اما سؤال اینجاست که در صورتی که یک یا چند نفر از ساکنان از پرداخت این مبلغ خودداری کنند، وظیفه‌ی مدیر ساختمان چیست؟
در قدم اول، مدیر ساختمان باید اظهارنامه‌ای بنویسد و با ذکر مبلغ بدهی، هزینه‌ی موردنظر را درخواست کند. برای این کار مدیر ساختمان به دادگاه مراجعه کرده و فرم اظهارنامه را پر می‌کند.
در صورتی که بعد از گذشت ده روز از زمان ابلاغ اظهارنامه، فرد نسبت به پرداخت بدهی اقدامی نکند، مدیر می‌تواند تصمیم جدیدی بگیرد. یکی از مهم‌ترین تدابیر این است که خدمات مشترک ساختمان مانند شوفاژ، آب گرم و برق را برای واحد این فرد قطع کند.
در صورتی که مدیر ساختمان بعد از این اقدامات موفق به دریافت هزینه از فرد نشود، اجرائیه‌ای از سوی اداره‌ی ثبت منطقه صادر خواهد شد. در این صورت، اموال بدهکار، معادل مبلغ بدهی او بازداشت می‌شود. بعد از کارشناسی، این اموال به حراج و مزایده گذاشته شده و طلب ساختمان وصول می‌شود.

نوسازی و بازسازی خانه

برای این‌که مطمئن شویم عمر مفید خانه‌ای به سر رسیده، نیاز به تشخیص سه کارشناس رسمی دادگستری داریم. برای این کار در وهله‌ی اول، مالکان می‌توانند این سه کارشناس را انتخاب کنند. در صورتی که مالکان بر سر انتخاب کارشناس، توافقی نداشته باشند، وزارت مسکن می‌تواند این مسئولیت را بر عهده بگیرد.

نکته‌ی قابل‌توجه این است که در صورتی که مجمع عمومی مالکان تصویب کند که ساختمانی باید بازسازی شود، اجرای این وظیفه بر عهده‌ی مدیر ساختمان خواهد بود. علاوه بر آن ممکن است مالکی از تخلیه‌ی واحد خود خودداری کند. در این صورت هم، مدیر آپارتمان موظف است با واسطه‌گری یا پیگیری‌های حقوقی این مسئله را رفع کند.

نکته مهموظایف مدیر ساختمان در چارچوب حقوقی به روشنی تعریف شده است. ساکنان آپارتمان‌ها می‌توانند با مطالعه‌ی این قوانین، از حقوق خود مطلع شوند. مدیران ساختمان‌ها هم با آگاهی نسبت به این قوانین، از وظایف و اختیاراتشان آگاه خواهند شد. شکی نیست که این آگاهی اولین قدم برای مدیریت بهتر ساختمان است.

سوال شما درباره این مطلب