برای محاسبه‌ی قیمت خانه اولین راهکاری که به ذهن همه‌ی ما می‌رسد، مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک است. البته راه درستی است، اما تنها راه محاسبه‌ی قیمت خانه نیست. بنگاه‌های معاملات املاک می‌توانند اطلاعات ارزشمندی از خانه‌های مشابه خانه‌ی ما، در اختیارمان بگذارند. اما در صورتی که از شرایط دقیق خانه‌ی ما اطلاعی نداشته باشند، ممکن است در برآورد قیمت آن اشتباه کنند. گاهی هم ممکن است قیمتی کمتر از قیمت واقعی ملک را به ما بگویند، چون ترجیح می‌دهند زودتر مشتری پیدا کنند و معامله را جوش دهند.
اگر بخواهیم قیمت حدودی خانه را از طریق مقایسه با خانه‌های مشابه به دست بیاوریم، می‌توانیم از سامانه اطلاعات بازار املاک ایران هم استفاده کنیم. در این سامانه خانه‌های معامله شده بر اساس زمان و موقعیت جغرافیایی ثبت می‌شوند.یک راه دیگر بازدید کارشناس از خانه و برآورد قیمت دقیق خانه است. در این مورد باید دقت کنیم که حتماً به مراکز معتبر در زمینه‌ی خدمات کارشناسی املاک مراجعه کنیم.
در کنار همه‌ی این‌ها بهتر است خودمان هم بتوانیم قیمت خانه را به صورت حدودی محاسبه کنیم.
در ابتدا باید بدانیم که قیمت خانه تحت‌تأثیر عوامل مختلفی است. اول آنکه نحوه‌ی محاسبه‌ی قیمت آپارتمان نوساز، چندسال ساخت و کلنگی، و همچنین قیمت خانه‌ی ویلایی و خانه‌ی کلنگی کاملاً متفاوت است. دوم آنکه در هر کدام از این موارد، عواملی مثل: سال ساخت، داشتن تسهیلات بانکی، منطقه و موقعیت جغرافیایی، نوع سند، طبقه و تعداد واحد، نقشه و نما، داشتن یا نداشتن پارکینگ، تراس، انباری و آسانسور بسیار تأثیرگذار است.
با در نظر گرفتن همه‌ی این موارد، در ادامه می‌توانیم درباره‌ی شیوه‌ی محاسبه‌ی قیمت هر دسته به طور جدا صحبت کنیم.
محاسبه قیمت آپارتمان
اگر آپارتمان ما نوساز است
قیمت آپارتمان نوساز در هر منطقه، قیمتی مشخص است که می‌توانیم آن را از بنگاه‌های معاملات املاک بپرسیم. فرضاً اگر قیمت خانه‌ی نوساز در تجریش متری ۲۰ میلیون تومان باشد، کافی است متراژ خانه‌ی خود را در این مقدار ضرب کنیم تا قیمت خانه به دست بیاید. البته قیمت حدودی نه قیمت دقیق، چون عواملی که در بالا به آن‌ها اشاره کردیم سهم مهمی در تعیین قیمت دقیق خانه دارند. مثلاً سهم قیمت پارکینگ در قیمت خانه میزانی مشخص است که در مطلبی درباره‌اش صحبت کرده‌ایم.
اگر آپارتمان ما کلنگی است
بین تمام انواع آپارتمان، آپارتمان کلنگی کم‌ترین قیمت را دارد. قانون کلی این است که قیمت یک آپارتمان کلنگی نمی‌تواند از قیمت قدرالسهم آن کمتر باشد، البته در صورتی که آسانسور داشته باشد و پهنه‌ی شهرداری آن برای ساخت‌وساز مناسب باشد.
قیمت قدرالسهم را چطور حساب کنیم؟
فرض کنیم خانه‌ی ما آپارتمان چهارطبقه‌ی تک‌واحدی است. متراژ هر واحد ۱۰۰ متر و متراژ کلی زمین ساختمان ۲۰۰ متر است. اگر قیمت زمین در منطقه‌ی ما متری ۵ میلیون تومان باشد، قیمت قدرالسهم را به همین سادگی حساب می‌کنیم:
اولین مرحله، محاسبه‌ی قیمت زمین ساختمان است، بنابراین ۲۰۰ متر را در ۵ میلیون ضرب می‌کنیم:
۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰=۵۰۰۰,۰۰۰×۲۰۰
بعد متراژ هر طبقه یعنی ۱۰۰متر را، در تعداد طبقات ضرب می‌کنیم، تا بنای مفید به دست بیاید:
۴×۱۰۰=۴۰۰
و در نهایت قیمت کل زمین را تقسیم بر کل بنای مفید می‌کنیم:
۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰÷۴۰۰=۲,۵۰۰,۰۰۰
یعنی قیمت هر متر از آپارتمان کلنگی ما نمی‌تواند کمتر از ۲٫۵ میلیون تومان باشد.
اگر آپارتمان ما چندسال ساخت است
قیمت آپارتمان چندساله بر اساس ضریب استهلاک آن حساب می‌شود. یعنی در هر سال درصد مشخصی برای استهلاک آپارتمان در نظر گرفته می‌شود. این درصد برای یک سال صفر، از دو تا ۶ سال ۰٫۵ و از سال هفتم به بعد ۱ درصد است. بعد با محاسبه‌ی درصد کل استهلاک و کم کردن آن از ۱۰۰ ، قیمت آپارتمان را مشخص می‌کنیم.
فرض کنیم که قیمت آپارتمان نوساز در منطقه‌ی ما متری ۷ میلیون و خانه‌ی ما ۱۴ سال ساخت است. اول باید درصد استهلاک کل را حساب کنیم. سال اول که حساب نمی‌شود. از سال دوم تا سال ۶ ام می‌شود ۴ سال با نرخ ۰٫۵ درصد. یعنی :
۴×۰٫۵=۲%
از سال ۶ ام تا سال ۱۴ ام می‌شود ۸ سال با نرخ ۱ درصد. یعنی :
۸×۱=۸%
مجموع این دو می‌شود:
۲+۸=۱۰%
این مقدار را از ۱۰۰% کم می کنیم.
۱۰۰-۱۰=۹۰%
حالا با ضرب کردن این ۹۰% در قیمت آپارتمان نوساز قیمت هر متر از آپارتمان ما به دست می‌آید. یعنی:
۷,۰۰۰,۰۰۰ × ۹۰% =۶,۳۰۰,۰۰۰ تومان
البته باز هم تکرار می‌کنیم که این عدد، قیمت تقریبی خانه‌ی ما است. و عوامل تعیین‌کننده‌ی زیادی وجود دارد. مثلاً نرخ استهلاک در مورد برج‌ها معمولاً کمتر از سایر آپارتمان‌ها در نظر گرفته می‌شود.
محاسبه قیمت خانه ویلایی و کلنگی
نکته‌ی مهم در مورد خانه‌های ویلایی و کلنگی این است که خریداران آن‌ها معمولا قصد ساخت‌وساز دارند. به همین دلیل فاکتورهایی مثل چندبر بودن خانه، عرض بر خانه، موقعیت خانه از نظر عرض کوچه یا خیابان، دسترسی خانه به معابر اصلی، کاربری ملک و امکان تغییر کاربری آن، نوع سند، هزینه‌های مربوط به شهرداری مثل جواز ساخت‌وساز و از همه مهم‌تر میزان عقب‌نشینی و اصلاحی خانه تعیین کننده‌ی قیمت این نوع خانه‌ها هستند.
در کل در مورد محاسبه‌ی قیمت خانه‌های کلنگی و ویلایی فرمول خاصی وجود ندارد و تنها می‌توانیم با در نظر گرفتن تمام موارد بالا و مقایسه با عرف منطقه به قیمتی حدودی برسیم. بهترین راه محاسبه قیمت این نوع املاک درخواست یک کارشناس مشاور حضوری از مراکز مربوطه‌ی دارای صلاحیت است.
به طور کلی باید گفت محاسبه‌ی قیمت خانه کار آسانی نیست. برای رسیدن به رقمی حدودی بهتر است تمام نکات بالا را در نظر بگیریم و با صرف زمان کافی و مشورت با افراد متخصص و باتجربه به یک جمع‌بندی قابل اطمینان برسیم.